Akta jual beli merupakan salah satu dokumen, yang tidak dibuat sendiri karena membutuhkan jasa dari notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pembuatan AJB bertujuan sebagai bukti transaksi atas aktivitas jual beli, juga peralihan hak atas tanah maupun bangunan.

Ketika Anda membeli tanah atau bangunan, maka dokumen ini menjadi salah satu syarat hukum yang menjadi pelindung Anda, apabila pihak penjual melakukan pelanggaran dan bisa merugikan Anda, dengan begitu pembeli memiliki bukti yang bisa dibawa ke jalur hukum.

Akta jual beli memiliki kekuatan hukum cukup tinggi, telah tertera undang-undang atau dasar hukum yang memuat bentuk perjanjian atas pembelian tanah dan bangunan Anda lakukan. AJB juga dibutuhkan, jika Anda melakukan penggantian hak milik atas objek jual beli tersebut.

Pembelian tanah dan bangunan tentu memiliki nilai cukup tinggi, apabila pembelian ini disamakan dengan pembelian barang lain bernilai jauh di bawahnya, tentu kasus kriminal bisa dilakukan dengan mudah, seperti penipuan yang merugikan salah satu pihak.

Apa Itu Akta Jual Beli?

Pembuatan AJB harus dibuat oleh notaris secara resmi, jika dokumen ini dibuat oleh pihak tidak sesuai dengan ketentuan, maka Anda juga tidak bisa menjadikan dokumen ini sebagai bukti yang sah di mata hukum, karena tidak sesuai dengan ketentuan seharusnya.

Pengurusan akta jual beli dalam pembelian lahan atau properti, menjadi suatu keharusan agar kedua pihak merasa aman saat bertransaksi. Dokumen ini bersifat otentik, dan artinya terdapat persyaratan dan ketentuan yang berlaku ketat dalam proses pembuatan, bentuk dan formalitas.

Tidak bisa sembarang orang membuat AJP, maka dari itu Anda juga harus menemukan notaris atau pejabat pemerintah terpercaya untuk membuatnya. Selain itu penting bagi pembaca, agar mengetahui fungsi dan kegunaan dokumen ini agar tidak disalahgunakan.

Pembalikan nama atas pembelian tanah atau properti menggunakan akta jual beli, menjadi suatu kewajiban yang dilakukan oleh kedua pihak. Jangan sampai Anda melupakan dokumen ini, karena kondisinya akan semakin rumit, apabila salah satu pihak terbukti terlibat dalam penipuan.

Bagi penjual, tentu dokumen ini juga berperan penting agar proses pembayaran yang dilakukan pembeli bisa sesuai dengan perjanjian awal. Selain itu AJB juga sering dikaitkan dengan dokumen, seperti perjanjian jual beli dan sertifikat tanah, padahal terdapat perbedaan diantara keduanya.

Baca Juga: Ketahui Cara Mengurus Izin Usaha Perkebunan Sawit

Fungsi Akta Jual Beli

Sebelum memproses pembuatan AJB, tentu saja Anda perlu mengetahui fungsi dari dokumen ini. Salah satu fungsi utama dari pembuatan dokumen ini adalah, menjadi bukti sah dari transaksi dilakukan oleh kedua pihak dalam pembelian tanah atau rumah.

Tentunya dengan jumlah yang sudah disepakati bersama, terlampir juga ketentuan harus dipenuhi kedua pihak sesuai dengan persetujuan keduanya. Semua hal tertulis di dalam akta jual beli, wajib diketahui dan disetujui bersama.

Apabila salah satu pihak merasa tidak setuju, maka ketentuan ini sifatnya tidak sah. Fungsi lain dari dokumen ini yaitu, menjadi bukti perkara yang bisa dibawa ke jalur hukum, jika salah satu pihak diketahui tidak menjalankan kewajiban sesuai dengan kesepakatan sebelumnya.

Dokumen ini bisa menjadi bukti perkara, dan bisa memberatkan salah satu pihak. Sehingga Anda tidak perlu khawatir dan merasa aman, dalam melakukan transaksi dalam jumlah besar, sebab dengan adanya akta ini, maka kedua pihak mendapat perlindungan hukum.

Fungsi lainnya adalah menjadi bukti, bahwa penjual dan pembeli sudah menjalankan hak dan kewajiban sesuai ketentuan. Bukti sah tersebut bisa menjadi pegangan bagi penjual maupun pembeli, maka dari itu penting untuk memilikinya dalam melakukan transaksi tersebut.

Benda Apakah yang Wajib di Sertakan Akta Jual Beli

AJB adalah dokumen dalam bentuk akta, berisikan beberapa ketentuan juga pasal-pasal yang berhubungan dengan jual beli tanah atau bangunan. Di dalam akta ini, biasanya Anda akan butuh beberapa benda, seperti dokumen seperti identitas, sertifikat hak atas tanah juga PBB.

Biasanya dibutuhkan juga persetujuan suami istri, agar percampuran harta bersama antara suami dan istri tidak menimbulkan konflik di kemudian hari. Itulah benda dalam bentuk dokumen yang dibutuhkan dalam membuat akta jual beli, dan wajib Anda sertakan.

Beberapa dokumen harus diperiksa terlebih dahulu, untuk membuktikan keabsahan suatu data yang akan menjadi informasi bagi kedua belah pihak. Dengan dilakukan pemeriksaan data, tentu bertujuan agar tidak ada kecurangan dilakukan oleh pihak pencari keuntungan secara sepihak.

Perbedaan Akta Jual Beli dengan Sertifikat Tanah

Bagi Anda yang sering salah mengira, bahwa AJB dan sertifikat tanah adalah dokumen yang sama, mulai saat ini kami akan mengungkap perbedaan diantara keduanya, agar Anda lebih memahami kegunaan dan fungsi dari kedua jenis dokumen tersebut berbeda.

Melalui pengertian yang sudah kami berikan, tentu pembaca sudah mengetahui bahwa dokumen ini menjadi bukti transaksi jual beli, atas tanah atau rumah dengan harga yang telah disepakati bersama.

Sedangkan sertifikat tanah memiliki pengertian, sebagai dokumen yang menjadi surat bukti hak atas tanah, hak pengelolaan dan telah dibukukan dalam buku tanah. Sertifikat ini juga terbagi menjadi beberapa jenis, seperti Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun, Sertifikat Hak Milik dan lain.

Perbedaan lainnya adalah, akta jual beli dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang diangkat langsung oleh Kepala BPN atau Badan Pertanahan Nasional. Sedangkan sertifikat tanah dikeluarkan oleh BPN, dan biasanya juga melibatkan peran PPAT.

Melalui perbedaan tersebut, tentu Anda sudah bisa mengetahui bahwa kedua dokumen tersebut sebenarnya adalah dokumen yang berbeda, hanya saja sama-sama dibutuhkan dalam melakukan transaksi pembelian tanah atau bangunan.

Berapa Biaya Membuat Akta Jual Beli?

Bagi Anda yang berminat untuk membuat AJB, kami sarankan agar mengetahui terlebih dahulu berapa biaya yang harus dikeluarkan. Pada umumnya Anda bisa mengurus sendiri pembuatan dokumen ini, hanya saja beberapa orang lebih memilih mengandalkan biro jasa pengurusan.

Selain lebih praktis, Anda juga perlu menyiapkan dana lebih untuk menggunakan jasa mereka. Untuk mengurus pembuatan akta jual beli sendiri, maka Anda perlu mendatangi kantor BPN, dan biasanya pihak BPN akan meminta biaya sebesar 0,5% hingga 1% dari total nilai transaksi.

Pengenaan biaya tersebut tidak diberikan secara percuma, sebab dengan mengeluarkan dana tersebut Anda sudah mendapatkan jasa notaris, pembuatan akta dan balik nama.

Namun Anda juga perlu menyiapkan dana untuk pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Biaya tersebut diambil sebesar 5% dari harga rumah, dan dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, itulah biaya pembuatan akta Anda.

Pihak kantor PPAT tentu sudah menentukan besaran biaya, sesuai dengan kebutuhan pihak yang mengajukan. Jika pebisnis lebih memilih untuk menggunakan biro jasa, maka perlu menyiapkan biaya lebih tinggi, karena perlu membayar jasa mereka namun memang lebih praktis.

Apakah Akta Jual Beli Dapat Dianggap Sebagai Bukti Kepemilikan yang Sah?

Mungkin Anda akan bertanya-tanya, apakah AJB bisa menjadi bukti kepemilikan yang sah di mata hukum nantinya. Jawabannya adalah AJB bukanlah bukti sah kepemilikan tanah atau properti, sebab dokumen ini tidak dikeluarkan langsung oleh BPN melainkan PPAT.

Akta jual beli merupakan bukti atas proses pembelian suatu properti atau lahan, bukan bukti kepemilikan atas objek tersebut. Sehingga tidak bisa disamakan dengan sertifikat hak milik atau SHM, yang memiliki kepemilikan tertinggi dan hak paling kuat secara hukum.

Semoga Anda tidak keliru lagi, untuk memahami perbedaan bukti kepemilikan dan bukti proses. Sebab kedua kondisi tersebut berbeda, sehingga bukan berarti orang yang memiliki AJB berarti membuktikan bahwa ia adalah pemilik atas lahan atau properti tersebut.

Untuk bisa memiliki objek tersebut, Anda tetap membutuhkan SHM yang dikeluarkan oleh BPN disertai akta. Alasan SHM menjadi bukti kepemilikan paling tinggi, dikarenakan surat hak guna bangunan dan surat hak guna usaha memiliki jangka waktu tertentu.

Seperti halnya menyewa, sehingga bangunan atau lahan tersebut belum sepenuhnya menjadi milik Anda. Sertifikat tanah memang menempati bukti kepemilikan tertinggi, namun bukan berarti Anda tidak membutuhkan AJB dalam transaksi jual beli tanah atau properti.

Siapa yang Berkewajiban Menanggung Biaya Pembuatan AJB

Dalam pembuatan akta jual beli, tentu dibutuhkan biaya yang perlu dipersiapkan. Apakah yang menanggung biaya tersebut pihak penjual atau pembeli? Perlu diketahui bahwa biaya ini pada umumnya ditanggung oleh pembeli, namun bisa disesuaikan kembali berdasarkan perjanjian.

Jika ada pengecualian di dalam perjanjian, yang menyatakan bahwa biaya pembuatan ditanggung oleh penjual, maka hal tersebut juga tidak menjadi masalah. Tidak ada suatu kewajiban bagi salah satu pihak yaitu pembeli untuk menanggung biaya, namun biasanya ketentuannya seperti itu.

Karena secara logika, pembeli adalah pihak yang akan melakukan pembelian atas bangunan atau lahan yang diinginkan. Dalam proses pembeliannya, dibutuhkan akta jual beli yang harus dibuat, dan otomatis biayanya tentu ditanggung oleh pembeli.

Namun tidak masalah jika penjual dan pembeli menanggung biayanya bersama, asalkan kedua pihak sudah mengetahui dan menyetujui kesepakatan tersebut. Sehingga nantinya tidak ada konflik atau kesalahpahaman, yang bisa merugikan salah satu pihak.

Dimana Akta Jual Beli Dibuat?

Kami singgung kembali dimana Anda bisa membuat AJB, yaitu di PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, biasanya kantor PPAT sudah terdapat di beberapa daerah di Indonesia. Namun jika Anda masih jarang menemukannya, maka bisa meminta camat daerah setempat untuk membuatnya.

Pembuatan akta memang harus dilakukan oleh pejabat atau notaris, karena dokumen ini bersifat otentik, sehingga tidak bisa dibuat oleh sembarang pihak. Dalam pembuatan akta ini, tentu Anda perlu membawa dokumen yang dibutuhkan.

Selain itu pengecekan dokumen dari penjual dan pembeli, menjadi salah satu bagian terpenting agar tidak ada kecurangan atau kepalsuan data. Karena pihak camat termasuk ke dalam pejabat daerah, maka Anda bisa meminta bantuannya dengan mendatangi kantor camat setempat.

Kapan Seharusnya Akta Jual Beli Dibuat?

Waktu terbaik untuk memproses pembuatan AJB adalah, saat Anda hendak membuat sertifikat tanah. Dengan adanya dokumen ini, maka Anda bisa menjadikannya sebagai bukti peralihan hak dengan cara jual beli tersebut agar sah secara hukum.

Akta jual beli bisa Anda buat setelah seluruh pajak atau kewajiban sudah muncul, akibat jual beli yang telah dibayarkan oleh penjual dan pembeli. Setelah masing-masing kewajiban pajak atas tanah atau properti telah terpenuhi, maka pembuatan dokumen ini bisa segera diproses.

Pembuatan AJB sebaiknya segera Anda proses, karena penggantian atau balik nama harus segera dilakukan agar properti atau tanah yang Anda beli bisa sah secara hukum.

Nantinya proses balik nama juga memakan waktu cukup lama, bisa sampai 1 hingga 3 bulan. Belum lagi penyerahan akta, yang memakan waktu paling lama 7 hari sejak ditandatangani.

Prosedur Membuat Akta Jual Beli

Dalam membuat AJB mungkin Anda akan sedikit bingung, apa hal pertama yang harus dilakukan juga dokumen apa saja yang perlu dipersiapkan. Maka dari itu kami akan menyajikan prosedur yang bisa diikuti, agar tidak ada kesalahan dalam membuatnya di kantor PPAT.

1. Menyiapkan Berbagai Dokumen Pendukung

Pertama-tama Anda perlu menyiapkan berbagai dokumen, yang akan dibutuhkan saat membuat akta jual beli. Mulai dari identitas diri penjual dan pembeli, bisa dalam bentuk KPT atau KK, yang penting terdapat nama, tanggal lahir, nomor identitas juga alamat dengan jelas.

Lalu surat bukti hak atau surat keterangan, yang dikeluarkan kepala desa atau kelurahan. Surat tersebut menyatakan, bahwa pihak yang bersangkutan memang menguasai lahan atau properti tersebut, kemudian surat kuasa apabila dikuasakan.

Anda juga perlu membawa fotokopi berkas SPPT PBB pada tahun berjalan, dicocokkan kembali dengan dokumen aslinya. Selanjutnya bukti pembayaran pajak penjualan dan pajak pembeli, sertifikat tanah, serta bukti bahwa objek perbuatan hukum tersebut tidak dalam sengketa.

2. Mendatangi Kantor PPAT

Prosedur selanjutnya dalam membuat akta adalah jika Anda sudah melengkapi berbagai dokumen diatas, maka kunjungi kantor PPAT pada daerah setempat. Calon pemilik properti perlu mendatangi kantor, kemudian menyebutkan maksud dan tujuan dari kedatangan.

Nantinya pihak kantor PPAT akan memeriksa kesesuaian yuridis, juga data teknis sertifikat tanah pemilik lama di kantor Badan Pertanahan Nasional. Jika data telah sesuai dan valid, maka pihak PPAT akan menjalani tahap selanjutnya, dan Anda hanya perlu menunggu hingga proses selesai.

Berapa Lama Proses Pembuatan AJB?

Proses pembuatan dokumen ini memang memakan waktu cukup lama, bisa berlangsung selama 1 bulan, jika tidak terjadi sengketa atau kecurangan. Maka dari itu pembuatan akta tidak bisa dibuat dalam keadaan mendesak, karena proses pembuatannya memakan waktu.

Sejak awal pembuatan akta jual beli, akan memakan waktu 14 hari untuk proses pengurusan berkas melalui PPAT, kemudian kembali memakan waktu 14 hari untuk proses balik nama, yang akan dilakukan di kantor BPN.

Maka dari itu untuk menghindar dari waktu yang semakin lama, dalam proses pembuatannya, akan lebih baik jika Anda sudah mulai mencicil dalam mengumpulkan dokumen yang dibutuhkan. Karena dokumen yang disiapkan tidak sedikit, jangan sampai terlalu lama menyiapkannya.

Apakah AJB Dapat Digadaikan Sebagai Barang Berharga?

Karena dokumen ini memang memegang peranan penting dalam kepemilikan tanah atau rumah, tentu saja akta jual beli bisa dijadikan sebagai jaminan atau digadaikan. AJB termasuk ke dalam barang berharga, yang penting untuk Anda jaga dan simpan sebaik mungkin.

Untuk menggadaikan AJB, Anda bisa melakukannya di Pegadaian atau bank. Akta ini memang bisa dijadikan sebagai jaminan, asalkan nilai dan jumlahnya memungkinkan dengan jumlah pinjaman dan tenor (durasi angsuran) tertentu pada bank.

Karena kepemilikan seseorang yang memiliki AJB tidak secara penuh, beberapa bank menolak bentuk pengandaian menggunakan dokumen ini. Maka dari itu, Anda juga perlu mencari bank yang bisa menyediakan layanan tersebut, apabila memang ingin menggadaikan dokumen ini.

Proses pembuatan AJB hingga perbedaan antara akta jual beli dengan sertifikat, sudah kami bahas secara mendetail, agar tidak ada lagi kekeliruan yang terjadi.

Konsultasikan Permasalahan Bisnis Dengan Justika

Saat ini Anda dapat berkonsultasi dengan Mitra Advokat terkait permasalahan bisnis, dimana saja. Dengan menggunakan Layanan Bisnis Justika, Anda dapat berkonsultasi tanpa harus mendatangi Kantor Advokat.

Kenapa Justika? Justika merupakan platform konsultasi hukum terbaik dan terpercaya yang ada di Indonesia, dengan Mitra Advokat yang tergabung memiliki pengalaman lebih dari 5 (Lima) tahun. Khususnya dalam bidang bisnis, maka permasalahan Anda dapat dibantu dan diselesaikan secara profesional.

Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman dengan klik tombol konsultasi di bawah.